現在の不動産バブルの崩壊とチャンス到来

私の本職は不動産関係です。

毎度おなじみの私見になりますのであまり参考にしないでください。

5年くらい前から収益物件（区分のマンションや1棟アパートやマンション

店舗やビル）の個人購入がちょっとしたブームとなった。

これにはいくつか理由があり

まず　個人及び中小の不動産会社は

①将来の年金の不安の解消を目的

②金利が安く　お金が借りやすいこと

③長期保証のサブリース業者の台頭（大東建託やレオパレス　かぼちゃの馬車等）

上記のような理由で収益物件を購入していた。

大手不動産会社や機関投資家は異常な金利政策の運用先として不動産を

選んで投資している。（この動きは今現在もあまり変わっていない）

昨年起きたいわゆるかぼしゃの馬車問題（スルガ銀行の不正融資問題）や

レオパレス21の偽装建築の露見等がありこれまで比較的融資の積極的だった

金融機関は融資の審査を厳しくし融資が下りない事象が多発している。

この現象は以前のバブル経済崩壊の時とよく似ているが、あの時と違うのは

①すべての不動産が上がっているわけではないため一般住宅にはほとんど

影響がないこと。

②異常な金利水準のため収益物件を保有していても借入の返済にはすぐには

困らず倒産する不動産業者が少ないこと。

上記からするとバブルは崩壊していないと思われるものの、都内の収益物件の

利回り（単純に言えば　収益÷物件価格）が３％程度になっており、今後金利が

上がれば一気に業績に影響が出る可能性が高い。また地方（東京23区の除く

首都圏も含む）は急激な高齢化社会と少子化によって空き家が信じられない

スピードで増えていること。これは仮に収益物件を所有していても入居者

を探すことが困難になり　やがて返済に困窮することになる可能性が高い。

ゆえに銀行が融資姿勢を変えたことが今回のバブル崩壊ではないかと

思われる。

一般論として東京オリンピックまだはまだまだ不動産市況は過熱すると

言われているが、率直な感想として現時点で危険な水準ではないかと

実感している。事実、少し不便（駅から徒歩10分以上）な分譲マンションは

かなり苦戦をしている。ここ数年は建築費が高騰しており新築物件の魅力は

下がっているのが実情。（ただし、駅地下物件や大手業者の大規模物件は

別物である。）今好調なのは都内の狭小地に戸建てを販売するオープンハウス

や飯田ホールディングスに代表されるハウスビルダーである。

裏を返せば、今の若者などは車を必要とせず車のないライフスタイルを選択

する傾向にあるということである。これは日本経済にとって大問題かもしれない。

以下は私の予想であるが

東京オリンピック開催前（消費税増税が引き金となり）収益物件バブルが崩壊

一気に淘汰される業者が続出する可能性が高い。（リーマンショックの時と

似ていなくもない）その後　東京オリンピックが終わり不況に突入するかも

しれない。

ただし、比較的優良な収益物件の価格が下がればある意味投資のチャンスと

思われる。その根拠は、前述したように建築価格の高騰で新築のマンション

は利回りが合わない。東京オリンピックが終われば建築価格が下がるという意見

もあるが、建築費自体はオリンピック決定以前から上がり続けており、慢性的な

人手不足を解消できるとは思えない。

以上今感じていることをつらつらと書いたが

結論から言うと　不動産投資や住宅等の購入は今は控えた方が賢明かも

しれない。（あくまでも私見である）

かぼちゃの馬車が出てきたので　次回は競売と自己破産について

少し書きたい。

お断り

このブログはあくまでも個人の私見で記入しているので参考にしないでください。